不動産用語集

・都市計画・用途地域・建ぺい率・容積率・地目・接道義務・セットバック・取引態様・媒介契約・間取り

都市計画

都市計画区域とは，一体の都市として総合的に整備開発し、及び保全する必要がある区域として都道府県が指定するもので、都市計画法等の法令の規制を受ける土地の範囲をいいます。（都市計画法第５条）

１．市街化区域

すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的、計画的に市街化を図るべき区域のことで、用途地域の指定を行い土地利用を規制することによって、良好な都市環境の市街地の形成を目的としています。

２．市街化調整区域

市街化調整区域とは，市街化を抑制すべき区域です。原則として住宅などの建築は制限されています。

３．未線引き区域

まだ市街化と調整区域に分別していない地域のことです。（どこにでも原則として住宅などを建築できます）。

　

用途地域

住宅地に望ましい環境づくりや、商工業に適した地域づくりなど、それぞれの地域にふさわしい発展を促すため、都市計画法に基づいて、地域ごとに建築できる建物の用途、建ペい率、容積率等を定めた「用途地域」を指定しています。地域区分には大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあり、そのなかでさらに12種類に細分化されています。住宅が建てられないのは「工業専用地域」

１．第1種低層住居専用地域

2〜3階建て以下の低層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。一戸建ての住環境としてはもっとも優れている。住宅以外に建てられるのは、高校以下の学校、図書館、銭湯、診療所、老人ホーム、保育所など。併用住宅の場合は、住居部分が全体の2分の1以上で、店舗等の広さが50平方メートル以内に限られる。建物の高さを10mまたは12m以下に抑える絶対高さ制限がある。

２．第2種低層住居専用地域

主に低層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。建築できる建物の種類や高さ制限は第1種低層住居専用地域とほぼ同じ。唯一の違いは小規模な飲食店や店舗などの建築が可能なこと。具体的には2階以下で床面積が150平方メートル以内で、日用品の販売店、食堂、学習塾そのほかの各種サービス業を営む店舗。パン・豆腐など自家製造販売の場合は、作業場の面積が50平方メートル以内。

３．第1種中高層住居専用地域

中高層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。低層住居専用地域のような絶対高さ制限がないので、容積率に応じて4階建て以上の中高層マンションなどが建築できる。飲食店や店舗は2階建て以下で床面積500平方メートル以内ならOK。大学や病院、2階以下で床面積300平方メートル以内の独立車庫も建築可能。ゴルフ練習場・パチンコ店などの遊戯施設、ホテルなどの宿泊施設は不可。

４．第2種中高層住居専用地域

主に中高層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。建築できる建物の種類は第1種中高層住居専用地域と同様。ただ、飲食店や店舗の床面積が第1種中高層住居専用地域の500平方メートル以内から1500平方メートル以内に拡大している。また、2階建て以内なら専用の事務所ビルも建築可能。パン、米、豆腐、菓子などの食品製造業で、作業場の床面積が50平方メートル以内の工場も建てられる。

５．第1種住居地域

大規模な店舗やオフィスビルなどの建築を制限する住居系の地域。床面積が3000平方メートル以下なら、階数にかかわらず飲食店や店舗、事務所などが建築できる。ボーリング場やゴルフ練習場、ホテル、旅館なども可。税務署、郵便局、警察署、消防署などは建物の規模に関係なく建築可能。また、マージャン店、パチンコ店、カラオケボックスなどの遊戯施設は規模にかかわらず建築できない。

６．第2種住居地域

大規模な飲食店、店舗、事務所などの建築も可能。階数や床面積の制限はない。カラオケボックス、パチンコ店などの遊戯施設、畜舎、自動車教習所も建てられる。作業場が50平方メートル以下なら、小規模な食品製造業に加えて、危険性や環境悪化のおそれが少ない工場も建築可能。ただし、劇場や映画館、キャバレー、ダンスホール、営業用倉庫など建築できないものもある。

７．準住居地域

道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域

８．近隣商業地域

近隣の住宅地の住民に日用品などの販売を行うことを主な目的にした商業施設、そのほかの業務の利便を増すために定められた地域で、マンション、商業・オフィスビルなどが混在している。客席部分が200平方メートル以内の小劇場、作業場の床面積の合計が300平方メートル以内の自動車修理工場、小規模な危険物の貯蔵施設も建築できる。風俗営業店は不可。

９．商業地域

主に店舗や事務所などの利便を増進するために定められた地域。容積率が最大1000％で、高層ビルも建てられる。また、キャバレー、ダンスホール、個室付浴場、ストリップ劇場などの風俗営業店が唯一認められた用途地域。危険性や環境悪化のおそれが少なく、作業場の床面積が150平方メートル以内の工場も建築できる。

１０．準工業地域

火災や公害発生など、危険や環境悪化のおそれの少ない工業の利便を図る地域。省略して「準工」という。住宅や学校、病院その他生活利便施設も建築できる。準工エリアの工場跡地に比較的規模の大きなマンションが建つことも少なくない。

１１．工業地域

主に工業の利便を図るために定めた地域。危険性や環境悪化のおそれが大きい工場も建築できる。パチンコ屋、カラオケボックスなど小規模な娯楽施設はOKだが、ホテル、キャバレー、劇場などの施設は建築不可。住宅の建築は禁止されていないが学校や病院などは建てられない。住環境としてはあまり良くない。工場労働者の寮・社宅などが中心で、一般的な住宅供給は少ないといえる。

１２．工業専用地域

工業の利便を図るために定めた専用地域。マンション、一戸建て、寮・社宅を問わず住宅の建築が一切禁止されている唯一の用途地域。

　

建ペイ率

用途地域	建ペイ率（％）
第1種低層住居専用地域	30,40,50,60
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域	60
第2種住居地域
準住居地域
近隣商業地域	80
商業地域
準工業地域	60
工業地域
工業専用地域	30,40,50,60
無指定地域	70 (50,60)
※（ ）内は特定行政庁が指定した地域の場合

住宅の規模（広さ）に対する規制を示す基準のひとつで、敷地面積に対する「建築面積」の割合のこと。

建築物の日照や通風などを確保する目的で用途地域と都市計画の指定によって上限が定められている。たとえば、建ぺい率６０％地域の２００�uの敷地には《２００�u×６０％＝１２０�u》となり、建築面積１２０�uまでの建物が建てられる。

なお、近隣商業地域と商業地域で防火地域内にある耐火建築物などについては、一定の割合で建ぺい率の割合が緩和される措置もある。

容積率

用途地域	容積率（％）
第1種低層住居専用地域	50,60,80,100,150,200
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域	100,150,200,300
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域	200,300,400
第2種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域	200,300,400,500,600 700,800,900,1000
準工業地域	200,300,400
工業地域
工業専用地域
無指定地域	400 (100,200,300)
※（ ）内は特定行政庁が指定した地域の場合

住宅の規模（広さ）に対する規制を示す数値のひとつで、敷地面積に対する延床面積の割合のこと。

用途地域と都市計画の指定によって上限が定められている。たとえば、容積率１５０％の地域で敷地面積２００�uの場合《２００�u×１５０％＝３００�u》となり、延床面積３００�uまでの建物が建てられる

。ただし、前面道路が12m以下の場合は、用途地域によって一定の規制を受ける。また、住宅の地下室は条件によって不算入にできる。

　

地目

地目とは土地の使用状況をいうもので、宅地、田・畑（あわせて農地という）、山林、池沼、原野および雑種地などがあります。不動産登記法に基づき21種類に区別されるが現在において必ずしも現況と合致しているとはいえない。

接道義務

都市計画区域内にある建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなくてはならないと、建築基準法で定められている。この「接道義務」を満たしていない土地には、原則、住宅などの建物は建てられない。
接道義務違反の土地は、物件広告の際「再建築不可」または「建築不可」と表示されている。
周囲に広い空き地があって安全上問題がない場合や二項道路などの例外もある。

■道路

建築基準法でいう「道路」とは、国道や都道府県道など道路法で定められた道路のほか、都市計画法や土地区画整理法などによる道路、古くから使用されてきた公道・私道、また都道府県や市の指定を受けた私道などで、原則として幅員4m以上（6m以上と指定される区域もある）のものを指す。幅4m未満でも例外的に道路としてみなされる「二項道路」の例もあるが、法律に規定のない路地などは道路とは認められない。

■二項道路

幅員が4m未満でも、建築基準法施行前から使われていた既存道路で、行政から指定をうけた場合には、道路とみなされる。建築基準法第42条第2項で規定されていることから、これを「二項道路」、または「みなし道路」という。二項道路に接している敷地に建築する場合は、反対側の状況に応じてセットバックする必要がある。

　

セットバック

二項道路に接している敷地で、道路の境界線を後退させること。セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に建物を建築することはできない。また、建ぺい率・容積率の計算の基になる敷地面積に含めることも不可。セットバックが必要な面積が、敷地面積の10％以上ある場合は、物件広告では「要セットバック○平方メートル」といった形で表示され、すでに後退している場合は「セットバック済み」と表示。

取引態様

取引態様には
１．宅地建物取引業者が売主または買主、あるいは交換の当事者となる場合
２．売買、交換、貸借の代理人となる場合
３．売買、交換、貸借の媒介をする場合
の三つがある。

また、媒介には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の三つの態様があり、それぞれ契約内容が異なる。

媒介契約

宅地建物取引業者（以下、宅建業者）に、手持ち物件の売却や希望物件の購入を依頼するときに結ぶ契約のこと。
宅建業者は依頼者に対して、物件の所在地や種別、取引価格、媒介契約の種別、媒介契約の有効期間、報酬金額などを明記した書面を交付する義務がある。
売却の場合は依頼した時点、購入の場合は物件が決まった時点で契約するのが普通。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約がある。

■一般媒介契約

１．依頼者（売主等）依頼した宅建業者以外の他の宅建業者に重ねて媒介を依頼することが原則自由。
並行して依頼している宅建業者に他の宅建業者を明らかにする義務のある「明示型」と、伏せておける「非明示型」がある。
２．依頼者自身が、自分の力で取引の相手を発見し、直接契約することが原則自由。

依頼者にとって、縛りの少ない媒介契約だが、業者側から見ると営業活動の熱意が欠ける面がある。

■専任媒介契約

１．依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができない。
２．自分でみつけた取引相手との売買契約は可能。

依頼を受けた宅建業者は、
１．契約を結んだ翌日から7日以内に指定流通機構（レインズ）に登録して登録済み証を交付しなければならない。
２．2週間に1回以上の割合で活動状況について文書で報告するなど、積極的に取引相手を見つける努力義務を負う。
一般媒介契約に比べて熱心な活動が期待できる。有効期間は3か月以内。

■専属専任媒介契約

１．依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができない。
２．自分でみつけた取引相手との売買契約に制限がある。

依頼を受けた宅建業者は、
１．契約を結んだ翌日から５日以内に指定流通機構（レインズ）に登録して登録済み証を交付しなければならない。
２．１週間に1回以上の割合で活動状況について文書で報告するなど、積極的に取引相手を見つける努力義務を負う。

一般媒介契約に比べて熱心な活動が期待できる。契約期間は3か月以内。
依頼者側の縛りがきつくなる代わりに宅建業者の義務も厳しくなる。

　

間取り

Ｌ＝リビングルーム　　Ｄ＝ダイニング（食事室）　Ｋ＝キッチン
例）「３ＬＤＫ」とは、３つの居室と、リビングルーム・ダイニング・キッチンが一体化した部屋（ＬＤＫ）のこと。

Ｎ＝納戸　　Ｓ＝サービスルーム　　SR＝サンルーム
これらは、建築基準法上、居室の条件を満たしていない部屋のこと。
建築基準法による居室(居住用の部屋)の定義は、天井の高さが210cm以上、窓の面積が部屋の面積の七分の一以上あること。この条件を満たしていないものは「部屋」ではなく、「Ｎ＝納戸　Ｓ＝サービスルーム」など呼び名は違っても本来「納戸」と呼ばれてきたスペース。現在では、部屋に工夫をこらしてSTR、DENなどさまざまな表示がされている。
「SR＝サンルーム」はテラスに屋根をつけ、その屋根に囲いをつけたもの。全面ガラス張りになっているものも多い。